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domingo, 2 de dezembro de 2012

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CPC 28 - Propriedade para investimento

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O CPC-28 aplica-se à contabilização e mensuração de operações de arrentamento, pelo arrendatário, no modelo de arrendamento financeiro (venda). E aplica-se à contabilização de operações de arrendamento, pelo arrendador, no modelo de arrendamento operacional (aluguel).
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Transações de venda e leaseback não são tratadas pelo CPC-28. Propriedade para investimento, é a propriedade (terreno, edifício ou ambos), mantida pelo proprietário, ou pelo arrendatário, para auferir aluguel ou para valorização do capital.

Segundo o CPC-28, não são consideradas propriedades para investimentos os seguintes casos:
- Quando o bem é usado na produção, ou para prestação de serviços ou em atividades administrativa;
- Quando houver expectativa de venda no curso ordinário do negócio (curto prazo).

O arrendatário operacional (quem adquire um bem em forma de "aluguel"), apenas poderá contabilizar o bem,  na subconta investimentos (propriedade para investimento), caso o bem satisfaça todas as definições de propriedade para investimento e seja contabilizado pelo método do valor justo, conforme a definição de valor justo pelo CPC-28. Uma propriedade para investimento deve ser classificada no subgrupo Investimentos. Esse subgrupo caracteriza-se pelos bens gerarem fluxos de caixa altamente independentes.

Exemplos de bens classificados como propriedade para investimento:

- Terreno mantido para valorização do capital, sem previsão de venda no curto prazo;
- Terreno sem uso determinado e sem previsão de venda no curto prazo;
- Edifício próprio ou fruto de leasing financeiro (compra);
- Edifício desocupado, mantido para arrendamento operacional (aluguel);
- Propriedade em construção, destinada a futura utilização como propriedade para investimento.

Caso uma propriedade tenha partes destinadas a investimento e partes em uso ou para venda no curto prazo, nesses casos, se for possível haver a venda separada, a contabilização também deve ser feita separada. Caso não seja possível separar, só poderá contabilizar como propriedade para investimento caso a parte em uso for insignificante em relação ao total do bem.

Caso a entidade proporcione serviços de apoio aos arrendatários em arrendamento operacional (aluguel), só poderá contabilizar o bem, como propriedade para investimento, caso os serviços prestados sejam insignificantes em relação ao total do contrato. Exemplo: Prédio comercial, com salas alugadas a diversos arrendatários operacionais, no qual a segurança é feita pelo arrendador. Essas medidas, são reflexos da regra que diz que as propriedades para investimentos só poderão ser contabilizadas como tal, caso tenham fluxo de caixa independentes.  Em muitos casos, avaliar se o os serviços de apoio são insignificantes em relação ao contrato total é uma tarefa difícil. E quando for uma tarefa difícil, o CPC-28 exige que seja feita divulgação dos critérios utilizados no julgamento.

Em caso de imóvel arrendado entre empresas dos mesmo grupo (controlada e controladora), a contabilização, quando a controladora arrenda em modelo de arrendamento financeiro (a controladora é a arrendadora), nesse caso a controlada (arrendatária), não deverá contabilizar o bem como propriedade para investimento, já a controladora poderá contabilizar como propriedade para investimento, desde que satisfaça as definições de propriedade para investimento do CPC-28.
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A propriedade para investimento deve ser reconhecida, quando:

- For provável os benefícios futuros advindos do bem;
- O custo do bem possa ser mensurado com confiabilidade.

Custos subsequentes para manutenção, substituição ou adição de partes do bem, mantido como propriedade para investimento, devem incluir o custo no ativo. Custos diários, como pequenas manutenções, devem ir diretamente para o resultado como despesa. O valor referentes a partes que forem substituídas deve ser baixado conforme a definição de baixa do CPC-28.

Mensuração

A propriedade para investimento, deve ser, inicialmente, mesurada pelo custo. Em caso de aquisição a prazo, o valor de custo deverá ser o valor equivalente ao valor a vista. A diferença, como juros, por exemplo, deverá ser reconhecida como despesa, no período em que incorrer. 


Biblografia

CPC. Comitê de Pronunciamentos Contábeis, CPC-28




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